Сравнительный подход к оценке земельного участка

108. Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций сходных предприятий. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения, может инвестировать либо в оцениваемое им предприятие, либо в сходные предприятия. Этот метод основывается на финансовом анализе оцениваемого и сопоставимых предприятий. При отборе предприятий-аналогов учитываются следующие признаки сопоставимости: тождественность ассортимента продукции, объема и качества производимой продукции, стадий развития предприятий и размеров производственной мощности; сопоставимость стратегии развития предприятий, финансовых характеристик предприятий. Затратный (имущественный) подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения издержек.

Отчет №

Затратный подход может быть реализован двумя методами 4 — методом замещения и методом воспроизводства. Основным отличием методов является расчет стоимости нового строительства, который возможно проводить как для точной копии недвижимости, так и для функционального аналога. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. где V — стоимость недвижимости,- ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости.

Сравнительный подход к оценке земельных участков.

Предполагается, что земельный участок приобретается на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение продолжительного периода времени, чтобы быть доступным для потенциального покупателя. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса. Метод сравнения продаж включает в себя несколько этапов. Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Рабочая программа Дисциплина: Экономическая оценка земель

деятельности резко возросла в связи с коренным преобразованием в области земельных отношений. Начатые в Российской Федерации рыночные преобразования направлены на формирование цивилизованного земельного рынка, создание условий для равноправного развития различных форм собственности на землю. В стратегии рыночных преобразований важное место занимает институт оценки земли, включающий

Сущность метода САП состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участком, после внесения кор­ректировок, учитывающих различие между ними. Он осно­ван на трех принципах: замещения, вклада, спроса и пред­ложения. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соот­ветствующая корректировка цен продаж сопоставимых учас­тков, которая может быть и положительной, и с отрицатель­ным знаком.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. Метод сравнения продаж — используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (незастроенных земельных участков).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. Элементы и единицы сравнения .

При использовании этого метода используются данные о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или должна быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений. В корне использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Основу метода составляет теория спроса и предложения, практически метод базируется на использовании принципа замещения. Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та͵ по которой должна быть приобретена аналогичная недвижимость. Применение рыночного подхода предполагает определœение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. Рыночный подход в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объёма информации. Каждый из этих этапов необходим для определœения стоимости объекта͵ но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определœении стоимости оцениваемого объекта. При использовании количественных методов оценщик должен определить величину поправок.

Подходы к оценке квартиры

В некоторых случаях можно воспользоваться доходным методом оценки, когда оценщик получает от заказчика оценки информацию о том, что квартира будет сдаваться в аренду, и существуют документальные подтверждения суммы арендной ставки.

В нашей стране рынок аренды квартир в большинстве своем является «черным», поэтому такие документы оценщику вряд ли удастся получить от заказчика, а значит и оценку проводить нет оснований. Официальной сметой затрат на покупку земли и строительства на нём жилого дома, в котором и будет находиться оцениваемая квартира оценщик не располагает.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения — при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы. 1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

Оценка стоимости земельного участка

При оценке земли для определения  стоимости права аренды, цена в  основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений  права аренды, прав иных лиц на оцениваемый  объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Оценка  сельскохозяйственной земли это  либо рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права  аренды земельного участка.

Оценка земли

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами: 1) спецификой данного объекта; 2) неразработанностью нормативно-правовой базы; 3) неразвитостью земельного рынка в стране. Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Лекции — Оценка стоимости земельных участков, 2011 — файл Лекция по земле

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.